Comparer SCPI et SCI à l’IS : Optimisation fiscale et stratégie patrimoniale

SCI à l’IS et SCPI : Optimisation fiscale et stratégie patrimoniale

Acquérir des parts de SCPI par le biais d’une SCI à l’IS

Objectifs et avantages du couple SCI à l’IS / SCPI

Acquérir des parts de SCPI via une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) est une stratégie prisée pour :

• Limiter son imposition grâce à une fiscalité avantageuse ;
• Diversifier son patrimoine sans les contraintes de gestion directe ;
• Faciliter la transmission d’actifs, en optimisant notamment les aspects fiscaux (exemple cas pratique).

Avantages principaux :

• Fiscalité à taux réduit (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices) ;
• Réduction de l’assiette imposable pour l’IFI grâce au plafonnement ;
• Transmission des parts facilitée via des donations échelonnées ou des démembrements de propriété.

Enjeux fiscaux liés aux revenus immobiliers générés par la SCI à l’IS

Les revenus immobiliers, lorsqu’ils sont perçus directement ou via une société semi-transparente (soumise à l’impôt sur le revenu), sont lourdement fiscalisés. En effet :

• Application du barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
• Ajout des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 %.

Cela conduit à un coût fiscal important, particulièrement pour les contribuables fortement imposés :

Avec une société à l’IS, les revenus sont taxés à 15 % (jusqu’à 42 500 €), puis à 25 % pour l’excédent, offrant une alternative nettement plus avantageuse.

Analyse des avantages et inconvénients de la SCI à l’IS

Avantages

• Investissement accessible avec une grande souplesse financière (même pour de faibles montants).
• Accès à l’immobilier d’entreprise, offrant des rendements supérieurs à ceux de l’habitation.
• Mutualisation des risques grâce à la diversité des biens détenus dans les SCPI (géographiques et sectoriels).
• Diversification du patrimoine facilitée par l’acquisition de parts de SCPI.
• Personnalisation des pouvoirs et décisions dans les statuts de la société civile.

Inconvénients

• Faible liquidité des parts de SCPI.
• Frais liés à la gestion et à la constitution de la société (constitution d’une SCI).
• Responsabilité des associés proportionnelle à leur quote-part dans le capital.

Aspects fiscaux

Avantages fiscaux

• Imposition à 15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà.
• Absence d’imposition pour les associés lorsqu’ils effectuent des remboursements du compte courant.

Inconvénients fiscaux

• Double taxation en cas de distribution des résultats (impôt sur les sociétés + Prélèvement Forfaitaire Unique).
• Non-déductibilité des intérêts d’emprunt contractés par les associés pour acquérir des parts de la SCI.
• Rigidité liée à l’option irrévocable du régime IS après 5 ans.

Mise en œuvre pratique

1. Création de la SCI à l’IS

• Structure juridique : société civile immobilière ou patrimoniale.
• Capital social faible pour limiter les droits d’enregistrement.
• Choix du régime fiscal (IS) lors de la constitution.

2. Acquisition des parts de SCPI

• Acquisition en pleine propriété ou de manière démembrée.
• Financement soit par apport en compte courant des associés, soit par emprunt bancaire.
• Diversification recommandée sur plusieurs SCPI de rendement, tout en évitant les SCPI dites fiscales (avec possibilité de n’acquérir que le seul usufruit).

3. Transmission des parts

• Donation échelonnée optimisée pour bénéficier des abattements renouvelés.
• Valeur des parts sociales diminuée si le capital social est faible et qu’elles sont grevées par un compte courant d’associé.

Liens externes qui pourraient vous intéresser

• Service Public France : Site officiel du gouvernement français pour tout ce qui concerne la fiscalité des sociétés
• Legifrance : Pour consulter le Code général des impôts et approfondir des aspects légaux comme l’Impôt sur les Sociétés (IS)
• AMF – Autorité des Marchés Financiers : Pour comprendre les investissements financiers et SCPI