LAJUS & ASSOCIÉS
Nos conseils d’expert

LMNP en SARL de famille : le guide complet pour investir et optimiser sa fiscalité

Mathilde Jouniaux
Diplômée d’un Master en droit privé à l’Université de Rennes 1 et d’un Master en gestion de patrimoine à l’IAE Paris-Est, référence dans le domaine. Mathilde bénéficie d’une double compétence juridique et financière, essentielle pour appréhender la pluridisciplinarité du métier. Après une première expérience au sein d’un Family Office reconnu de la place parisienne, où Mathilde a accompagné une clientèle fortunée et exigeante, son expertise en ingénierie patrimoniale s’est renforcée. Aujourd’hui, elle accompagne chez LAJUS & ASSOCIÉS des familles et entrepreneurs dans la gouvernance et la structuration de leur patrimoine, en déployant des stratégies globales intégrant fiscalité, transmission et valorisation des actifs.
lmnp sarl de famille

Vous envisagez d’investir en location meublée avec une SARL de famille ? Excellente idée… à condition d’en maîtriser les règles. Dans cet article pédagogique, nous expliquons, pas à pas, comment combiner le statut LMNP avec la SARL de famille, quels avantages fiscaux en attendre, quelles précautions prendre et dans quels cas ce montage brille vraiment.

Pourquoi s’intéresser au LMNP avec une SARL de famille » ?

  • Souplesse patrimoniale : investir en famille tout en séparant les patrimoines grâce à la responsabilité limitée.
  • Optimisation fiscale : bénéficier du régime BIC et des amortissements propres au meublé.
  • Transmission facilitée : donner progressivement des parts sociales à ses proches.
  • Gouvernance claire : statuts, gérance, règles de majorité ; chacun connaît son rôle.

Notions clés : LMNP, SARL de famille et articulation des deux

LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

  • Revenus imposés en BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
  • Deux régimes :
    • Micro-BIC : abattement forfaitaire (variable selon la nature du meublé).
    • Réel : déduction des charges + amortissements (immobilier hors terrain, mobilier).
  • Statut LMNP maintenu si les recettes annuelles du foyer fiscal ≤ 23 000 € OU ≤ revenus professionnels du foyer.

SARL de famille

  • SARL dont tous les associés sont d’une même famille au sens fiscal (ascendants/descendants en ligne directe, frères/sœurs, conjoints, partenaires de PACS).
  • Particularité : option pour l’IR (transparence) possible et renouvelable tant que les conditions familiales sont respectées.

Combiner LMNP et SARL de famille

  • En SARL de famille à l’IR, l’activité de location meublée est imposée chez chaque associé, en BIC.
  • Le statut LMNP vs LMP s’apprécie au niveau du foyer fiscal de l’associé (au prorata des recettes).
  • On peut ainsi bénéficier, au réel, des amortissements et d’une répartition des résultats entre membres de la famille.

Avantages fiscaux et sociaux du lmnp dans une sarl de famille

Atouts majeurs

  • Amortissements : au régime réel, réduction substantielle de l’assiette imposable.
  • Transparence IR : chaque associé déclare sa quote-part en BIC, potentiellement en LMNP.
  • Maîtrise des flux : distribution libre des dividendes après impôt, en fonction des statuts.
  • Transmission : donation échelonnée de parts sociales (avec ou sans démembrement) pour anticiper les droits.

Points sociaux et contributions

  • En LMNP, pas d’affiliation au régime social des indépendants ; application des prélèvements sociaux (17,2 % sous conditions).
  • En LMP (si > 23 000 € ET > revenus pro), vigilance : possible affiliation SSI, règles de plus-values professionnelles, CFE due, etc.

TVA et para‑hôtellerie

  • La location meublée classique est en principe hors champ TVA.
  • Des services para‑hôteliers (petit-déjeuner, ménage quotidien, linge, accueil) répétés peuvent déclencher la TVA et des obligations sociales.

Inconvénients et points de vigilance

  • Basculer en LMP par dépassement de seuils modifie la fiscalité (plus-values, cotisations).
  • Option IS : possible mais entraîne une logique différente (amortissements à l’IS, fiscalité des dividendes, plus-values sur valeur nette comptable).
  • Gestion comptable : une comptabilité BIC tenue par un expert-comptable est fortement recommandée.
  • Objet social/statuts : ils doivent couvrir précisément la location meublée ; sinon, risque de requalification.
  • IFI : l’immobilier de location meublée reste en principe imposable à l’IFI (sauf cas d’activité professionnelle répondant à des critères stricts).

LMNP en SARL de famille, détention directe ou SCI ?

Comparatif

Critère LMNP en direct LMNP en SARL de famille (IR) SCI à l’IR (nu) SARL/SCI à l’IS
Nature des revenus BIC BIC (transparence) Foncier (nu) IS (BIC)
Amortissements Oui (réel) Oui (réel) Non en IR Oui (IS)
Transmission Démembrement du bien Démembrement des parts Démembrement des parts Démembrement des parts
Social PS 17,2 % (LMNP) PS 17,2 % (LMNP) PS 17,2 % Cotisations possibles selon statut du dirigeant
Plus‑values Particuliers (LMNP) Particuliers (LMNP) si non pro Particuliers Professionnelles (à l’IS)
Gouvernance Individuelle/indivision Statutaire (gérance, AG) Statutaire Statutaire
TVA Hors champ Hors champ (hors para‑hôtelier) Hors champ Selon activités

Quand privilégier le LMNP par le biais d’une SARL de famille » ?

  • Investissement familial avec plusieurs apporteurs et volontés de transmission.
  • Stratégie au réel pour profiter pleinement des amortissements BIC.
  • Volonté d’encadrer la gouvernance (gérance, clauses d’agrément) et de dissocier la propriété en parts.

À l’inverse, une détention LMNP en direct peut suffire pour un bien unique, sans enjeu de transmission immédiat, avec gestion simple. La SCI à l’IR est adaptée au nu, pas au meublé (le meublé habituel peut entraîner l’IS).

Création pas à pas d’une SARL de famille pour un investissement en LMNP

  • Vérifier l’éligibilité familiale
    Ascendants/descendants en ligne directe, frères et sœurs, conjoints/partenaires PACS.
  • Rédiger les statuts
    • Objet social couvrant la location meublée (habitation, éventuellement touristique si visé).
    • Répartition des parts sociales et règles de gérance.
    • Clauses d’agrément, cessions, décès, démembrement.
  • Choisir le régime fiscal
    • Exercer l’option IR (transparence) dans les délais (en général sous 3 mois auprès du SIE).
    • En BIC, opter pour micro‑BIC ou réel (le réel est souvent pertinent en meublé pour amortir).
  • Formalités de constitution
    • Dépôt en ligne (statuts, annonce légale, apports, M0).
    • Immatriculation au RCS ; obtention du Kbis.
    • Compte bancaire dédié.
  • Mise en conformité et comptabilité
    • Tenue d’une comptabilité BIC (journal, grand‑livre, immobilisations).
    • Expert‑comptable recommandé.
    • Déclarations fiscales (liasse BIC, annexes, liasse des associés).
  • Exploitation
    • Baux meublés conformes, état des lieux, inventaire mobilier.
    • Assurances, CFE, obligations locales (en meublé de tourisme, enregistrement municipal le cas échéant).

Optimisations patrimoniales fréquentes

  • Amortissements au réel : cœur de l’optimisation LMNP/SARL de famille.
  • Démembrement de parts : optimiser la transmission (nu‑propriété/usufruit).
  • Pactes entre associés : clauses d’agrément et de sortie pour préserver l’harmonie familiale.
  • Financement : adosser les échéances au cash‑flow du meublé ; comparer taux fixe/variable et modulation.
  • Protection du conjoint : co‑gérance, pouvoirs, clauses spécifiques.
  • Arbitrage IR vs IS : simuler les flux (impôts, PS, dividendes, plus‑values) avant toute option.

Erreurs fréquentes à éviter

  • Négliger l’option IR dans les délais (perte de transparence).
  • Rédiger des statuts trop vagues (objet social incomplet).
  • Sous‑estimer les seuils LMP et leurs effets (cotisations, plus‑values).
  • Opter pour micro‑BIC alors que le réel serait bien plus favorable.
  • Oublier la CFE ou les obligations locales (meublé de tourisme).
  • Mélanger flux personnels et flux de la société (compte bancaire dédié obligatoire).

FAQ – « LMNP SARL de famille »

1) Peut‑on rester LMNP en SARL de famille ?

Oui, si la SARL de famille est à l’IR et que, pour chaque associé, les conditions du LMNP sont remplies (recettes ≤ 23 000 € ou ≤ revenus professionnels du foyer). Sinon, on bascule en LMP.

2) Quel régime fiscal choisir pour un lmnp dans une sarl de famille : micro‑BIC ou réel ?

Le réel est souvent plus avantageux en location meublée grâce aux amortissements. Le micro‑BIC peut convenir à de petits revenus et une comptabilité simplifiée. Faites des simulations.

3) La SARL de famille est‑elle soumise à la TVA ?

La location meublée classique est hors champ TVA. L’ajout régulier de services para‑hôteliers (accueil, ménage quotidien, petit‑déjeuner, linge) peut déclencher la TVA et des obligations sociales.

4) Quelles différences pour le LMNP entre SARL de famille et SCI ?

Le lmnp dans une sarl de famille permet la location meublée en BIC avec amortissements. La SCI à l’IR est dédiée à la location nue (revenus fonciers). Une SCI qui fait du meublé de manière habituelle sera assujetti à l’IS.

Conclusion – Faites‑vous accompagner pour réussir votre « LMNP SARL de famille »

La LMNP SARL de famille est un formidable levier pour investir en meublé, amortir votre bien, piloter la gouvernance en famille et préparer la transmission. Elle exige toutefois une ingénierie juridique, fiscale et comptable rigoureuse et une veille régulière sur les seuils et options.
Vous souhaitez sécuriser votre montage et optimiser vos flux ? Prenez rendez‑vous avec notre équipe pour bâtir une stratégie adaptée à votre situation.

Nous réaliserons un audit et une simulation « réel vs micro‑BIC », IR vs IS, ainsi qu’une projection LMNP vs LMP.

Liens officiels et sources fiables

Back To Top