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Développer son patrimoine, Optimiser sa fiscalité

Location Meublée : Vous louez un bien en meublé ? Attention aux cotisations sociales !

La mise en location en meublé d’un bien vous oblige effectivement à vous soumettre à un certain nombre de règles juridiques, fiscales et sociales.
Nous nous intéresserons dans le cadre de cet article aux obligations sociales surtout, faisant suite à la Loi de financement de la Sécurité Sociale (LFSS) pour 2021, n°2020-1576 du 14 décembre 2020 (publiée au Journal Officiel le 15/12/2020).

Ainsi, rappelons néanmoins que fiscalement, l’art. 155 IV 2 du Code Général des Impôts dispose que « l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel » lorsque les deux conditions cumulatives suivantes sont réunies, à savoir :

  1. Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23.000 € (CGI, Art. 155 IV 2. 2°),
  2. Ces recettes excèdent les autres revenus « professionnels » soumis au barème de l’IRPP du foyer fiscal dans les catégories des traitements et salaires, des BIC (autres que ceux tirés de l’activité de location meublée), BNC, BA et revenus des gérants et associés de l’art. 62 (CGI, art. 155 IV 2. 3°).

A noter que la loi de Finances pour 2020 est venue supprimer la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés pour exercer l’activité de loueur meublé à titre professionnel, suite à une décision du Conseil Constitutionnel du 8 février 2018. (qui a jugé inconstitutionnelle cette condition d’inscription au RCS).

Conséquences :

Suite à cette suppression de la condition d’inscription au RCS, certains loueurs en meublé se sont vus automatiquement considérés comme Loueurs Meublés Professionnels malgré eux (car ils dépassaient le seuil de 23.000 € de revenus de loueurs en meublé et supérieurs aux autres revenus professionnels du foyer fiscal).
Ils sont donc depuis contraints d’appliquer le régime fiscal du LMP qui en résulte (incluant notamment une imputation du déficit LMP généré sur le revenu brut global ou encore l’application du régime de la plus-value professionnelle en cas de cession du bien…).

En d’autres termes, le statut de LMP ou LMNP n’est plus un choix désormais, que ce soit fiscalement ou socialement (comme nous allons le voir !)

Qui doit payer les cotisations sociales ?

En effet, socialement, jusqu’à fin 2020, un flou juridique subsistait sur la question du paiement des cotisations sociales, en raison de la rédaction de l’art. L611-1 du Code de la Sécurité Sociale qui indiquait que,

devaient payer des cotisations sociales les personnes exerçant une activité de location en meublé dont les recettes étaient supérieures au seuil de 23.000 €, « lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile (…) ou lorsque ces personnes remplissent les conditions mentionnées au 1° du 2 du IV de l’art. 155 du code général des impôts » (article indiquant la condition d’inscription au RCS, qui a été abrogé depuis le 1er janvier 2020 !).

Trois hypothèses donc :

  • Cela signifiait-il que seuls les loueurs qui réalisaient plus de 23.000 € TTC de recettes au titre de la location saisonnière étaient soumis aux cotisations sociales ?
  • Tous les loueurs réalisant plus de 23.000 € de recettes annuelles, dés lors que ces dernières étaient supérieures aux autres revenus professionnels du foyer (peu importe que la location porte sur un logement correspondant à la résidence principale des locataires ou à une location saisonnière) ?
  • Seules les personnes inscrites au RCS (les « anciens » LMP) et les loueurs saisonniers meublés réalisant plus de 23.000 € de recettes ?

Fin du suspens sur cette question désormais, voici la règle :

En son article 22, la loi 2020-1576 LFSS du 14 décembre 2020 met fin au suspens, puisque ce dernier vient désormais modifier l’art. L611-1 du Code de la Sécurité Sociale « par cohérence avec l’évolution du Droit Fiscal, les critères permettant d’avoir accès au dispositif spécifique pour les locations meublées de courte durée, en supprimant le critère d’inscription au RCS » (projet de Loi initial du PFLSS pour 2020).

Désormais, au titre du nouvel art. L611-1 6° du Code de la Sécurité Sociale, devront s’acquitter des cotisations sociales :

  1. Non seulement tous les loueurs saisonniers dont le seuil des recettes est supérieur à 23.000 € (seuil mentionné au 2° du 2 du IV de l’art. 155 du code Général des impôts),
  2. Ainsi que toutes personnes qui proposent leur logement en location meublée à l’année (à titre de résidence principale pour les locataires) dés lors que le montant des recettes encaissées est supérieur à 23.000 € et excède les autres revenus professionnels du foyer (salaires, BIC hors location meublée, BNC, BA, revenus des gérants).

Conclusion :

Les loueurs saisonniers – exemple : Airbnb – dégageant plus de 23.000 € de recettes annuelles (à apprécier au global au niveau du foyer fiscal, et non appartement par appartement), ainsi que les loueurs meublés professionnels au niveau fiscal seront de fait assujettis aux cotisations sociales.

A noter toutefois que conformément à l’art. L311-3 35° du Code de la Sécurité Sociale, les loueurs meublés de courte durée (en location saisonnière) peuvent s’ils le souhaitent opter pour une affiliation au régime général de la Sécurité Sociale (en lieu et place de la Sécurité Sociale des Indépendants) – à apprécier au cas par cas -, dés lors que leurs recettes n’excèdent pas le seuil de 72.600 € (seuil défini par l’art. 102 Ter 1 al. 1 du CGI).
Les cotisations et contributions sociales de la Sécurité Sociale de ces personnes, sont calculées sur une assiette composée des recettes après application d’un abattement de 60 % (relevé à 87 % pour les personnes exerçant une activité de location de meublé de tourisme).

Les loueurs en meublé de courte durée (saisonniers) dégageant moins de 23.000 € de recettes annuelles continueront quant à eux à être soumis aux prélèvements sociaux de droit commun portant sur les revenus du patrimoine (17,2 % à date), non constitutifs de droits sociaux, au même titre que les loueurs en meublés non professionnels agissant dans le cadre de baux meublés d’un an (à titre de résidence principale pour le locataire).

Kévin Lajus
Article rédigé par

Kévin Lajus

Expert en accompagnement patrimonial et Family-Office depuis 8 ans.
Enseignant auprès des Masters 2 Gestion de Patrimoine de l'IAE Gustave Eiffel-Paris.
Kevin Lajus est Lauréat du 1er Grand Prix de l'Ingénierie Patrimoniale de L'AGEFI Actifs 2015 et 2ème Grand Prix du Conseil.
Présent à Paris et Bordeaux, il privilégie un service exclusif au travers d'une approche globale, adaptée aux besoins spécifiques de ses clients.

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