Recourir à une SCI à l’IS ou en créer une pour investir dans des parts de SCPI. Est-ce intéressant ?
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un fonds d’investissement qui permet d’acquérir des biens immobiliers (généralement professionnels) gérés par une société de gestion. Elle procure des revenus sans besoin d’une gestion directe et est souvent qualifiée d' »investissement pierre-papier ».
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une structure juridique qui permet de gérer ou de transmettre un patrimoine immobilier. Lorsqu’elle est fiscalement soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS), les revenus et plus-values sont taxés au taux réduit de l’IS au sein de la société, et non directement chez les associés, sauf en cas de distribution.
Quel traitement fiscal entre SCPI et SCI à l’IS ?
Fiscalité des revenus des SCPI et SCI IS:
- Les revenus d’une SCPI détenue en direct sont taxés directement chez l’investisseur au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Les revenus d’une SCI à l’IS sont taxés à 15 % (taux réduit) ou 25 % au niveau de la société, et les associés ne supportent l’impôt qu’en cas de distribution des bénéfices.
b. Déductibilité et amortissement :
- En SCI à l’IS, certains frais (intérêts d’emprunts, etc.) sont déductibles, mais les parts de SCPI détenues par une société ne peuvent être amorties.
- Avec les SCPI détenues en direct, aucun amortissement n’est possible.
Par exception : Vous avez la possibilité d’acquérir le seul usufruit de parts de SCPI au travers d’une SCI à l’IS (ou au travers de sa société d’exploitation) afin de pratiquer un amortissement comptable ! L’associé personne physique pourrait dans cette hypothèse se réserver la nue-propriété de parts de SCPI à titre personnel afin de récupérer la pleine propriété de parts de SCPI au terme de la durée de montage.
Cette stratégie doit toutefois être réalisée avec la plus grande prudence. Vous êtes intéressé(e) par ce montage ? Prenez rendez-vous avec notre équipe !
Quels sont les points faibles d’une SCI à l’IS ?
- Double taxation possible : en cas de distribution, les bénéfices sont imposés d’abord au taux d’IS, puis chez les associés à leur IR ou via le prélèvement forfaitaire unique (flat-tax).
- Complexité comptable : obligation de tenir une comptabilité commerciale et de respecter les formalités déclaratives.
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