Lors d’un démembrement de propriété, nous distinguons l’usufruitier du nu-propriétaire.
L’usufruitier, détenant l’usus – droit d’utiliser le bien – et le fructus – droit d’en retirer les revenus -. Le nu-propriétaire possède le seul droit de disposer du bien – avec l’accord de l’usufruitier -.
Lors du décès de l’usufruitier, les droits de ce dernier reviennent au nu-propriétaire pour lui conférer la pleine propriété.
Un droit d’accession est reconnu au nu-propriétaire d’un terrain sur lequel une construction est édifiée, mais ce droit n’opère qu’au jour de l’extinction de l’usufruit. (C.civ. art. 552, al.1)
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne demeure que nu-propriétaire du terrain et n’a aucun droit sur les constructions édifiées par l’usufruitier. La Cour de cassation rappelle que ce n’est qu’au jour de l’extinction de l’usufruit qu’il devient plein propriétaire du sol et des constructions. Cette décision s’inscrit dans la lignée de celle précédemment rendue par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en septembre 2012. (Cass. civ. 3, 19 sept. 2012, n° 11-15460)
En présence de désordres sur des travaux de constructions nouvelles ordonnés par l’usufruitier, le nu-propriétaire n’en étant pas propriétaire n’est pas fondé à agir en garantie décennale ni à assigner en justice le constructeur. Tant que l’usufruit n’a pas pris fin, seul l’usufruitier peut assigner le constructeur en indemnisation. (Cass. civ. 3, 13 avr. 2023, n°22-10.487)
Néanmoins, si les constructions entraînent une moins-value, le nu-propriétaire peut demander la démolition et/ou, le cas échéant, une indemnisation. L’état initial du terrain, que l’usufruitier est tenu d’établir avant d’entrer en jouissance, fixe une valeur plancher. (C. Civ. art. 600)
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