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Revenus fonciers : Les travaux non déductibles dans le cadre d’une Vente d’Immeuble à Rénover (VIR)!

Par Kévin Lajus publié le 2 juin 2022

Une « VIR » correspond à une vente d’immeuble à rénover.
Pour qu’une telle vente ait lieu, celle-ci doit respecter cumulativement quatre critères, à savoir :

Le bien vendu doit être un immeuble partiellement ou totalement bâti,
Celui-ci doit être destiné à un usage d’habitation, ou bien à un usage professionnel et d’habitation avant et après travaux,
Le vendeur s’engage dans un délai défini contractuellement à effectuer directement ou indirectement les travaux,
Le vendeur perçoit une partie des fonds de l’acquéreur avant la livraison des travaux.

Dans le cas d’une VIR, certains contribuables seraient tentés de vouloir déduire le montant des travaux de leurs revenus fonciers, générant ainsi un potentiel déficit foncier reportable.

Or, le 4 novembre dernier, la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux a rappelé que cette opération n’était pas envisageable. (CAA Bordeaux, 4 nov. 2021, n° 19BX03720)

En effet, sont déductibles fiscalement des revenus fonciers, les travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration sur des biens immobiliers loués ou destinés à être loués nus. Dès lors, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont fiscalement pas déductibles.

En outre, les juges ont rappelé lors de leur décision en appel que fiscalement, les travaux effectués dans le cadre d’une VIR constituent des dépenses réalisées en vue de se constituer un capital, et non en vue de l’acquisition d’un revenu. Les travaux ne sont par conséquent pas déductibles des revenus fonciers.

Bien que la décision récente de la CAA de Bordeaux vienne confirmer la position du BOFIP (BOI-RFPI-BASE-20-30-30 § 25), une décision contraire émanant de la Cour Administrative d’Appel de Nantes avait admis en déduction les travaux. (CAA Nantes, 29 juin 2017, n° 16NT00954).

Toutefois, tant que le Conseil d’Etat ne s’est pas prononcé et que l’administration fiscale n’a pas changé sa position, nous vous recommandons de ne pas recourir à la VIR pour déduire des dépenses de travaux de vos revenus fonciers.

Si vous avez la moindre question sur votre fiscalité, n’hésitez surtout pas à prendre contact avec nous afin que nous puissions y répondre.

Article rédigé par

Kévin Lajus

Expert en accompagnement patrimonial et Family-Office depuis 9 ans.
Enseignant auprès des Masters 2 Gestion de Patrimoine de l'IAE Gustave Eiffel-Paris.
Kevin Lajus est Lauréat du 1er Grand Prix de l'Ingénierie Patrimoniale de L'AGEFI Actifs 2015 et 2ème Grand Prix du Conseil.
Présent à Paris et Bordeaux, il privilégie un service exclusif au travers d'une approche globale, adaptée aux besoins spécifiques de ses clients.

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