La plupart des projets d’acquisition d’un bien locatif en nu, avant même la mise en location dudit bien, génèrent de nombreuses charges prévisionnelles.
Bien souvent, ces charges sont constituées des frais de dossier bancaire, assurance de prêt et intérêts d’emprunt lorsque le propriétaire a eu recours à un crédit, mais également des dépenses engagées pour la réalisation d’éventuels travaux.
Quid de la déductibilité de ces charges, notamment dans le cas où votre bien ne serait finalement jamais loué.
Le principe de déductibilité des charges
En vertu de l’art. 31 I 1° d du Code général des impôts, les intérêts d’emprunt ainsi que les autres dépenses sont imputables sur vos revenus locatifs.
Toutefois, en l’absence de revenus fonciers, ces frais et charges vont alors générer ce que l’on appelle un « déficit foncier ».
Il conviendra dès lors de distinguer selon la provenance du déficit, à savoir :
- D’une part, les frais et charges (hors intérêts d’emprunt) sont imputables dans la limite de 10 700 € sur le revenu global du foyer – le surplus étant reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes –,
- D’autre part, les intérêts d’emprunt ne peuvent être déduits que des revenus fonciers. Il ne sera par conséquent possible de déduire ces intérêts que lorsque le bien locatif procurera véritablement des revenus.
La déductibilité des charges en cas d’impossibilité de mise en location du bien
La déductibilité des charges afférentes à un logement non loué est soumise à certaines conditions.
En effet, il appartient au propriétaire d’apporter la preuve de son intention de louer le logement pour que l’administration considère comme déductibles les charges afférentes à un immeuble en construction ou faisant l’objet de travaux.
A défaut, l’administration considèrera que le propriétaire s’est réservé la jouissance gratuite du bien et aucune déduction ne pourra dés lors être pratiquée.
Un point sur la jurisprudence
La jurisprudence fait une appréciation in concreto des « diligences suffisantes » effectuées par le propriétaire pour mettre le bien en location.
Bien souvent, les preuves apportées par les requérants ne suffisent pas à établir cette intention.
C’est le cas de l’arrêt de la Cour administrative d’appel de Marseille en date du 7 novembre 2018 (n°17MA03659) dans lequel des propriétaires se sont vus déboutés de leur demande au motif que des « attestations de personnes [déclarant] avoir visité l’appartement en vue de sa location » ne sont pas des moyens de preuve suffisants.
Un autre exemple a été donné par les juges de la Cour administrative d’appel de Nantes le 1er avril 2021. En l’espèce, l’impossibilité de mise en location du bien résultait de la mise en liquidation judiciaire de l’entrepreneur chargé d’effectuer les travaux de rénovations.
La Cour d’appel s’accorde néanmoins sur la décision de l’administration et conclu à la non-déductibilité des intérêts d’emprunt, faute pour les propriétaires d’avoir « accomplis les diligences suffisantes pour offrir leur bien à la location » en raison de la durée de non-location du bien jugée trop importante.
Conclusion
La question de la déductibilité des frais et charges liés à la mise en location nue d’un bien peut s’avérer complexe. Le Cabinet LAJUS & Associés reste à vos côtés pour répondre à toutes vos interrogations !