Il est relativement fréquent, lorsqu’un immeuble a été acquis en bloc, que le propriétaire décide de céder cet actif en plusieurs lots distincts à des fins de rentabiliser son opération et/ou d’éviter des problématiques liées au droit de préemption. Se pose dès lors la question du calcul de la quote-part de plus-value taxable pour le contribuable.
L’enjeu étant ici de déterminer le prix d’acquisition à retenir sur le lot vendu.
Dans cette situation, le prix d’acquisition du lot cédé n’est pas facilement identifiable. Les juges du fond ont dès lors mis en exergue deux méthodes de calculs pouvant être utilisées :
- La méthode des tantièmes de copropriété (Cour Administrative d’Appel de Bordeaux, 12 juin 2018, n° 16BX00409.
La méthode des tantièmes de copropriété consiste à déterminer la quote-part des parties communes de l’immeuble imputable au lot cédé, compte tenu de ses caractéristiques (nombre de pièces, balcon, accès par ascenseur,…).
- La méthode de répartition (Cour Administrative d’Appel de Toulouse, 9 juin 2022, n° 20TL04068).
La méthode de répartition consiste quant à elle simplement à rapporter à la surface habitable des autres lots, la surface du lot en question.
A noter qu’en cas de contrôle, l’administration fiscale pourra, au cas par cas, décider de retenir une méthode de calcul différente de celle que vous aurez retenue.
A ce titre, en cas de vente d’un appartement, il pourrait être judicieux de déterminer son prix d’acquisition en plusieurs temps, de la manière suivante :
- valoriser le(s) lot(s) correspondant à un garage selon la méthode par comparaison avec les ventes d’un même bien dans le même secteur
- soustraire du prix d’acquisition de l’immeuble, le prix d’acquisition du ou des garages
- retenir le résultat ainsi obtenu pour déterminer les prix d’acquisition des lots à usage d’habitation au prorata de leurs surfaces respectives.
Cette méthode de calcul en trois temps a été souvent été retenue par l’administration fiscale, et approuvée par les juges du fond.
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