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Développer son patrimoine, Optimiser sa fiscalité

Plus-value immobilière : résidence secondaire et exonération

Afin de faciliter l’accès à la propriété de la résidence principale, l’Etat a instauré depuis 2012 un régime de faveur applicable aux plus-values immobilières générées lors de cessions de résidences secondaires.

Une exonération fiscale aura dès lors vocation à s’appliquer sous certaines conditions de remploi, à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux prélèvements sociaux.

I) Les conditions d’exonération de la plus-value de cession

Lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, l’art. 150 U du Code Général des Impôts (CGI) prévoit que la plus-value générée ne sera pas imposée, en cas de remploi dans un délai de vingt-quatre mois, de tout ou partie du fruit de cession pour l’acquisition ou la construction d’un logement destiné à l’habitation principale.

A noter que ce dispositif est applicable pour les cessions intervenues après le 1er février 2012.

Pour que l’exonération soit retenue par l’administration, le cédant ne devra pas avoir été – de manière directe ou indirecte – propriétaire de sa résidence principale, au cours des quatre années antérieures à l’acte. Ce dernier devra par ailleurs être fiscalement domicilié en France. (BOI-RFPI-PVI-10-40-10 et art. 4B du CGI).

A noter que lorsque la cession porte sur un bien commun à deux époux, c’est la situation distincte de chacun des deux époux qui est considérée, séparément. Cela signifie que l’exonération pourrait par conséquent s’appliquer à la quote-part d’un seul des deux époux uniquement, si le second venait à ne pas remplir les critères d’éligibilité.

Pour finir, dans un arrêt du 15 juillet dernier, le Conseil d’Etat a en outre précisé que, lors de la première cession d’une résidence secondaire, l’exonération n’avait vocation à s’appliquer dans le cas où le cédant détenait sa résidence principale pour le seul usufruit et/ou nue-propriété.

Afin de bénéficier de l’exonération pour cession d’une résidence secondaire, le cédant ne devra dès lors être ni nu-propriétaire, ni usufruitier, et encore moins plein propriétaire de sa résidence principale, et ce durant les quatre années précédant la cession de la résidence secondaire.

Dans le cas où l’acte porterait sur une cession viagère de la résidence secondaire, l’exonération ne porterait uniquement que sur le remploi du « bouquet » (portion payée comptant), à distinguer de la rente viagère.

Modalités d’exonération : La plus-value de cession est exonérée à hauteur de la fraction du prix de cession remployée par le cédant. Ainsi, dans le cas d’un remploi partiel, la plus-value sera exonérée à hauteur de la seule quote-part du montant du remploi dans le prix de cession global !

II) Comment réaliser la demande d’exonération ?

Lorsque vous cédez un bien immobilier autre que votre résidence principale, vous devrez procéder à la déclaration habituelle sur le formulaire CERFA n°2042-C.

A noter que lors d’une cession qui n’entre pas dans le cadre du dispositif d’exonération, c’est la case 3VZ qui doit être renseignée. Dans cette case est inscrit le montant de la plus-value qui a déjà été imposée et liquidée par le notaire en charge de l’enregistrement de l’acte de cession.

Rappel : Le taux d’imposition des plus-values immobilières est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (sur une assiette d’imposition nette, déterminée après déduction des éventuels abattements pour durée de détention et prise en compte des frais d’acquisition et travaux, sous certaines conditions). A ce taux s’ajoute également des prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % (selon les formules de calcul en vigueur, avec abattements pour durée de détention qui leur sont propres).

Si la cession de votre résidence secondaire est éligible à l’exonération, il conviendra dans un premier temps d’informer le notaire de votre souhait d’en bénéficier. Ce dernier ne procèdera ainsi à aucune liquidation de l’impôt.

Dans un second temps, lors du remplissage du formulaire CERFA 2042-C, le montant de plus-value devra être retranscrit en case 3VW. En cas d’exonération partielle remploi partiel du fruit de cession pour l’acquisition de votre résidence principale par exemple –, il est impératif que vous remplissiez également une déclaration formulaire 2048-IMM-SD.

N’hésitez surtout pas à nous contacter sur toutes vos questions inhérentes à la fiscalité du particulier.

Article rédigé par

Kévin Lajus

Expert en accompagnement patrimonial et Family-Office depuis 8 ans.
Enseignant auprès des Masters 2 Gestion de Patrimoine de l'IAE Gustave Eiffel-Paris.
Kevin Lajus est Lauréat du 1er Grand Prix de l'Ingénierie Patrimoniale de L'AGEFI Actifs 2015 et 2ème Grand Prix du Conseil.
Présent à Paris et Bordeaux, il privilégie un service exclusif au travers d'une approche globale, adaptée aux besoins spécifiques de ses clients.

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