skip to Main Content
Transmettre son patrimoine

Occupation à titre gratuit d’un bien démembré par le nu-propriétaire : attention à la requalification !

Dans le cadre d’un démembrement de propriété, deux acteurs entrent en jeu : l’usufruitier et le nu-propriétaire.

L’usufruitier détient :

  • l’usus, qui est le droit d’user de (d’utiliser) la chose objet du démembrement,
  • et le fructus, correspondant au droit d’en percevoir les fruits (revenus).

Le nu-propriétaire ne possède quant à lui que le seul abusus, lui permettant ainsi de céder ledit bien (sous réserve d’en obtenir l’accord de l’usufruitier).

Lors du décès de l’usufruitier, les droits de l’usufruitier rejoindront ceux du nu-propriétaire, conférant ainsi à ce dernier la pleine propriété.

A ce titre, nous notons que l’opération par laquelle l’usufruitier met à disposition du nu-propriétaire un bien démembré, sans conclure avec lui de prêt à usage ou de contrat de bail, peut être qualifiée de donation indirecte par l’administration.

Fiscalement, cette requalification aura dès lors pour effet une imposition aux droits de mutation à titre gratuit.

D’un point de vue civil, lorsque le nu-propriétaire est un héritier de l’usufruitier, la donation est rapportable à la succession de ce dernier. En présence d’autres héritiers réservataires, ces derniers seraient susceptibles d’agir en réduction de leur quote-part de réserve et demander ainsi des indemnités de réduction du fait de la perte de revenus générée pour l’usufruit prédécédé.

Remarque : A noter que les indemnités qui pourraient être invoquées par les héritiers réservataires ont fait l’objet d’une précision par la 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation.

Ces dernières représentent l’équivalent des loyers non perçus pendant la durée d’occupation, minorés du montant des réparations et des frais d’entretien pris en charge par le nu-propriétaire et qui incombent par principe à l’usufruitier bailleur. (Cass. civ. 1, 2 mars 2022, n° 20-21641).

Dans quelle mesure une donation indirecte est-elle accordée ?

Pour retenir une donation indirecte, les juges du fond vont retenir 3 éléments essentiels et cumulatifs, à savoir :

  • L’absence de contrepartie.

Lorsque que l’usufruitier héberge gratuitement le nu-propriétaire, l’absence de contrepartie est facilement démontrable.

  • Le dessaisissement irrévocable du donateur.

Cet élément est bien plus subjectif. Les juges s’appuieront dès lors sur un faisceau d’indices qui pourraient valider l’hypothèse, tels que : le paiement des charges incombant à l’usufruitier par le nu-propriétaire, l’occupation prolongée du logement, ou encore l’occupation par le nu-propriétaire du bien avant et après la donation de la nue-propriété.

  • Enfin, l’intention libérale.

L’idée étant de parvenir à déterminer que l’opération a été réalisée dans le but d’éviter les droits qui auraient été payés si la donation avait aussi porté sur les droits usufruitiers.

A noter qu’il est toutefois possible que certaines personnes se retrouvent dans cette situation sans le vouloir.

Exemple : Un usufruitier et un nu-propriétaire vivant ensemble au sein du bien démembré, avec un usufruitier intégrant un EPHAD. Dans ce cas, le nu-propriétaire se retrouverait seul occupant des lieux sans pour autant que l’usufruitier n’ait renoncé à ses droits.

Par conséquent, lorsqu’il s’agit d’un cas subi tel que celui-ci, il est nécessaire de démontrer au juge l’absence d’intention libérale. A ce titre, il sera notamment – et entre autres – important que les charges telles que la taxe foncière, l’assurance habitation, les frais de gestion et dépenses d’entretien, qui incombent par nature à l’usufruitier, soient effectivement payées par ce dernier.

Pour toutes questions portant sur la transmission de votre patrimoine, n’hésitez surtout pas à prendre contact avec nous.

Article rédigé par

Kévin Lajus

Expert en accompagnement patrimonial et Family-Office depuis 9 ans.
Enseignant auprès des Masters 2 Gestion de Patrimoine de l'IAE Gustave Eiffel-Paris.
Kevin Lajus est Lauréat du 1er Grand Prix de l'Ingénierie Patrimoniale de L'AGEFI Actifs 2015 et 2ème Grand Prix du Conseil.
Présent à Paris et Bordeaux, il privilégie un service exclusif au travers d'une approche globale, adaptée aux besoins spécifiques de ses clients.

Autres articles dans la thématique Transmettre son patrimoine

Le préciput n’est pas soumis aux droits de partage

Transmettre son patrimoine

Le préciput est un avantage matrimonial applicable dans le cadre de mariages…

La donation rémunératoire : une stratégie méconnue !

Transmettre son patrimoine

Par principe, l'hypothèse selon laquelle un époux consent à son conjoint une…

Assurance-vie : Attention à la requalification en donation indirecte !

Transmettre son patrimoine

Le contrat d'assurance-vie est l’outil d’épargne le plus plébiscité par les épargnants…

Vous souhaitez bénéficier de l’expertise du Cabinet LAJUS & Associés ?

    Demande de rendez-vous

    Nous vous rappelons sous 24 heures afin de définir ensemble une date de rendez-vous.


    Démarche gratuite et sans engagement
    Back To Top