Les Jeux Olympiques de 2024 se tiendront cette année à PARIS et à mesure que l’évènement approche, le marché immobilier, pour la période estivale, se tend. Des prix démentiels à la nuitée sont souvent constatés et dans ce contexte, chacun souhaite prend sa part du gâteau ! Mais une question revient très régulièrement : Ai-je le droit de mettre en location mon bien lorsqu’il se situe dans une copropriété ?
La location à la nuitée durant les Jeux Olympiques s’apparente à de la location saisonnière de meublé de tourisme.
Lorsque cette location saisonnière s’effectue au sein d’une copropriété, il convient, pour le bailleur, de s’assurer que cette mise en location ne diverge pas de la destination de l’immeuble prévue dans les statuts de copropriété.
L’exclusion de l’activité commerciale.
Dans certains cas, le règlement de copropriété peut prévoir des restrictions pour ce type de location. Néanmoins, une clause interdisant strictement l’exercice d’une activité commerciale est inopérante pour prohiber une location touristique qui ne relève pas de la parahôtellerie : de fait, il ne s’agit pas d’une activité commerciale.
Dès lors qu’il ne s’agit pas d’une activité qui relève de la parahôtellerie, une exclusion d’activité commerciale n’empêche donc pas l’activité de location meublée.
A noter en effet que pour que l’activité de location relève de la parahôtellerie, il faut que les critères suivants soient cumulativement remplis :
- le petit-déjeuner : la présence d’une cuisine équipée n’est pas suffisante, dès lors qu’aucun achat de denrées alimentaires n’est comptabilisé par l’exploitant,
- le nettoyage régulier des locaux : il ne suffit pas d’effectuer le ménage uniquement à l’occasion du changement de locataire,
- la fourniture de linge de maison,
- la réception, même non personnalisée, de la clientèle : des interphones mis en place pour communiquer avec l’exploitant ou réception limitée à la simple remise des clés ne constituent pas des prestations suffisantes.
L’insertion d’une clause d’habitation bourgeoise exclusive.
L’insertion de ce type de clause restreint très fortement la possibilité de louer son bien dans le cadre d’un meublé de tourisme. Néanmoins, elle ne l’exclut pas totalement.
En effet, en cas de contentieux, le juge apprécierait, au travers d’un faisceau d’indices, les nuisances ainsi que le préjudice à la tranquillité que génèreraient la location.
L’insertion d’une clause d’habitation bourgeoise ordinaire ou non exclusive.
Lorsqu’une telle clause est insérée, un usage mixte, professionnel et d’habitation, est en principe permis.
Ce type de clause est principalement insérée dans les règlements de copropriété lorsque ces derniers souhaitent autoriser l’exercice d’activités libérales.
De manière indirecte, ces clauses induisent la possibilité pour des tiers d’effectuer des allers et venues dans la copropriété en journée. Par assimilation, cette clause laisse présumer qu’une activité de location saisonnière qui présente des nuisances similaires à celle d’une activité libérale, ne perturbe pas la tranquillité de l’immeuble et est, à ce titre, conforme à la destination de l’immeuble. Cass. civ. 3, 3 fév. 1981, n° 79-14323
Néanmoins, il est tout de même possible que la location saisonnière soit remise en cause sur le fondement que les heures de nuisances générées diffèrent de celles d’une activité libérale (allers et venues le soir, la nuit, les week-ends, etc…).
Absence de précision.
Lorsqu’aucune précision n’est faite au sein du règlement de copropriété, une mise en location saisonnière de son bien est en principe autorisée. Cependant, les copropriétaires de l’immeuble peuvent toujours utiliser le droit commun pour prohiber ce type de location. En effet, le bailleur peut être mis en cause pour avoir porté atteinte aux autres copropriétaires au titre des nuisances engendrées par la mise en location d’un meublé de tourisme. Loi n°65-557, 10 juil. 1965, art. 9
Dans le cas où les nuisances seraient générées au titre d’une sous-location, il revient au propriétaire du bien de faire cesser ces nuisances. C’est lui qui pourrait être mise en cause et non le locataire initial du bien.
En conclusion, les clauses insérées dans un règlement de copropriété ne sont que des indices parmi tout un faisceau qui permettent de déterminer la faisabilité de la mise en location saisonnière de meublés de tourisme. Les conséquences sur la tranquillité devront être acceptables pour les autres résidents. Cass. civ. 3, 25 janv. 2024, n°22-21.455
Si vous avez des questions complémentaires, notamment sur les conséquences fiscales à titre personnel de ce type de mise en location, n’hésitez surtout pas à prendre contact avec nous !