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Fiscalité : La cession de l’usufruit d’un bien

Lors du démembrement d’un titre de propriété, nous distinguons deux parties à l’acte :

  • le nu-propriétaire, celui qui bénéficie du droit de disposer du bien (abusus) -à savoir de le céder–
  • et l’usufruitier, celui qui a le droit de l’utiliser (usus) ou d’en percevoir les revenus (fructus).

L’acte par lequel un plein propriétaire sera amené à céder (à titre onéreux) son droit d’usufruit sur un bien, pourra constituer un réel outil de stratégie patrimoniale. Un régime fiscal de faveur pouvant en outre avoir vocation à s’appliquer.

I) Usufruit temporaire vs usufruit viager

Il existe dès lors deux types de cessions d’usufruit :

  • celle d’un usufruit temporaire (il s’agit d’une cession d’un usufruit pour une durée déterminée),
  • et celle d’un usufruit viager (l’usufruit ne rejoindra la nue-propriété qu’au décès de l’usufruitier acquéreur).

La cession d’un usufruit temporaire consiste en la vente du seul droit d’usufruit détenu sur un bien, et ce pour une durée déterminée.

Ainsi, au terme de cette durée, l’usufruit temporaire s’éteint et le vendeur – s’il a conservé la nue-propriété – redevient plein propriétaire du bien susvisé.

Lors de la cession de l’usufruit temporaire, le cédant perçoit le produit de cession correspondant à la valeur de l’usufruit temporaire sur la période fixée. Le cessionnaire pouvant dès lors jouir des revenus et utiliser le bien à sa convenance.

Il convient cependant de porter notre attention sur la fiscalité qui pourrait résulter de ce type d’opération.

II) Quelle fiscalité de cession ?

En effet, depuis l’ajout d’un cinquième paragraphe à l’article 13 du CGI, le produit de cession d’un usufruit temporaire est imposé dans la catégorie des revenus. Ce dernier ne suit donc plus le régime des plus-values.

A l’inverse, la cession d’un usufruit viager n’est, par principe, pas concernée par les dispositions du 5e paragraphe de l’article 13 du CGI.

L’usufruit viager, contrairement à l’usufruit temporaire, court jusqu’au décès du cessionnaire.

Ce n’est dès lors qu’au décès de ce dernier que l’usufruit sera libéré par l’acquéreur pour rejoindre les droits du nu-propriétaire.

Il convient toutefois de distinguer deux hypothèses, à savoir :

  1. Lorsque l’acquéreur de cet usufruit viager est une personne physique, la durée de l’usufruit court par principe jusqu’au décès du cessionnaire.
  2. En revanche, lorsque l’usufruit viager est acquis par une personne morale, la durée de l’usufruit est, selon l’article 619 du CGI, conclue pour une durée maximale de 30 ans !

Dans ce cadre, le régime d’imposition à suivre devrait être celui de l’article 13-5 du CGI.
Pourtant, un usufruit viager cédé pour 30 ans à une société n’est pas taxable selon les modalités de l’article 13-5 du CGI, CAA Paris du 05/10/2021.

La Cour Administrative d’Appel de Paris a donc émis le 5 octobre 2021 une jurisprudence contraire aux recommandations du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP).

En effet, cette jurisprudence stipule que l’apport d’un usufruit viager à une société (donc à une personne morale) conserve son caractère viager, et non temporaire, bien qu’il soit réalisé sur une durée de 30 ans. Cette décision implique par conséquent que les modalités de l’article 13-5 du CGI ne s’appliquent pas dans ce cas. Ainsi, le prix de cession sera imposé selon le régime fiscal des plus-values.

Attention à ne pas confondre !

Il est important de distinguer cession et donation d’usufruit temporaire.

La cession d’usufruit temporaire correspondant à une mutation à titre onéreux (vente) du droit d’usufruit. Le cédant perçoit le prix de vente et l’acquéreur débourse ce même prix.

La donation d’usufruit temporaire, comme toute donation, correspond à une mutation à titre gratuit impliquant une intention libérale du donateur. Ce dernier se dessaisit du droit d’usufruit sans contrepartie financière et s’appauvrit de la valeur de ce droit.

Le donataire en bénéficie pendant la durée fixée sous forme d’un véritable enrichissement, sans avoir à en payer le prix.

Nous pourrons bien entendu vous accompagner avec plaisir sur vos questions relatives à la transmission de votre patrimoine.

Article rédigé par

Kévin Lajus

Expert en accompagnement patrimonial et Family-Office depuis 8 ans.
Enseignant auprès des Masters 2 Gestion de Patrimoine de l'IAE Gustave Eiffel-Paris.
Kevin Lajus est Lauréat du 1er Grand Prix de l'Ingénierie Patrimoniale de L'AGEFI Actifs 2015 et 2ème Grand Prix du Conseil.
Présent à Paris et Bordeaux, il privilégie un service exclusif au travers d'une approche globale, adaptée aux besoins spécifiques de ses clients.

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