FAQ : Comment fonctionne l’imposition pour les Airbnb LMNP ?

Régime fiscal applicable aux LMNP

Les revenus générés par une location en LMNP sont considérés comme des « Bénéfices Industriels et Commerciaux » (BIC). Deux régimes fiscaux s’appliquent selon vos recettes annuelles :

1. Le régime micro-BIC

• Critères d’éligibilité : Ce régime est disponible si vos recettes annuelles ne dépassent pas :
  • 77 700 € pour les meublés classés.
  • 15 000 € pour les meublés non classés (contre 77 700 € avant 2025).
• Avantages : Simplicité de déclaration grâce à un abattement forfaitaire remplaçant les déductions de charges réelles :
  • 50 % pour les logements locatifs classiques et classés.
  • 30 % pour les meublés non classés.

2. Le régime réel simplifié (ou régime réel BIC)

• Critères d’application : Obligatoire si vos recettes surpassent les seuils du régime micro-BIC, ou sur option même en dessous des seuils.
• Modalités :
  • Déduction des charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, taxes foncières, assurances.
  • Amortissement annuel d’une partie du bien et des équipements (hors terrain).
  • Obligation de tenir une stricte comptabilité commerciale.

Ce régime peut être plus avantageux financièrement si vos charges sont élevées.

Impact des réformes de 2025 sur la fiscalité LMNP Airbnb

La réforme fiscale 2025 a notablement modifié les règles applicables aux LMNP, avec des conséquences importantes sur l’imposition des revenus et des plus-values.

Modification des seuils fiscaux

Pour les locations Airbnb non classées, le seuil d’éligibilité au régime micro-BIC a été considérablement abaissé à 15 000 €, avec un abattement réduit à 30 %. Cela impose à de nombreux propriétaires un passage au régime réel BIC.

Nouvelle prise en compte des amortissements

Les amortissements pratiqués sur les années de location meublée viennent désormais diminuer le prix d’acquisition initial dans le calcul des plus-values immobilières. Cela augmente nettement l’assiette imposable en cas de revente.

Exemple concret :

• Prix d’achat : 250 000 € (200 000 € amortissables, 50 000 € pour le terrain).
• Amortissements cumulés : 100 000 € après 10 ans de location meublée.
• Prix de cession : 350 000 €.
• Nouvelle plus-value imposable : 143 750 € (contre 43 750 € ancien régime).

Cotisations sociales augmentées

Pour les LMNP générant plus de 23 000 € de recettes annuelles via Airbnb, l’assiette des cotisations sociales est recalculée à partir de 2025. Les revenus soumis sont désormais ceux après application d’un abattement forfaitaire de 26 % au réel (contre 29 % auparavant pour le micro-BIC des meublés classés).

Les obligations déclaratives des LMNP Airbnb

En plus de l’imposition des revenus, les loueurs en LMNP Airbnb doivent respecter plusieurs obligations administratives importantes :

Déclaration des revenus locatifs

• Régime micro-BIC : Déclarez vos revenus bruts sur votre déclaration de revenus, en cochant la case « micro-BIC ».
• Régime réel : Transmettez une déclaration spéciale 2031 détaillant vos recettes et charges. L’aide d’un expert-comptable est recommandée.

Enregistrement local

• À partir de 2025 : Les communes peuvent abaisser à 90 jours le nombre maximum de jours de location pour les résidences principales.
• Avant mai 2026 : Obligation de déclarer chaque logement via un téléservice national.

Conformité énergétique

D’ici 2034, les meublés ne répondant pas à un DPE classé entre A et D seront inéligibles à la location saisonnière.

Optimiser son imposition en LMNP Airbnb

Afin de minimiser votre imposition, voici quelques conseils pratiques :

• Classez votre logement touristique : Cela permet d’augmenter vos seuils d’éligibilité et bénéficier d’un abattement fiscal plus généreux.
• Anticipez les formalités administratives : Enregistrez vos locations auprès des autorités locales et respectez les plafonds annuels.
• Passez au régime réel si vos charges sont élevées : L’imputation des charges réelles et des amortissements peut réduire significativement votre base imposable.