Dans sa recommandation R-HCSF-2021-1, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a souhaité réévaluer sa position sur l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France.
L’idée semble effectivement à première vue de faciliter l’accès au crédit pour les personnes physiques, et notamment afin de soutenir les constructions de logements et Ventes en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA).
Le HCSF appelle ainsi néanmoins les établissements de crédit et sociétés de financement « à la prudence dans l’octroi de crédits immobiliers en France », en prenant bien en considération :
(i) Le taux d’effort des emprunteurs, ne devant pas excéder 35 % de leurs revenus annuels (contre 33% seulement auparavant, donc plus favorable à l’emprunteur)
Le taux d’effort correspond au rapport entre les charges annuelles de remboursement de capital, d’intérêts et d’assurance (au numérateur), et les revenus annuels de l’emprunteur (au dénominateur).
(ii) La maturité (durée) du crédit octroyé, ne pouvant excéder 25 ans, mais
« auxquels peut s’ajouter une période maximale de 2 ans de différé d’amortissement dans des cas où la date d’entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit »
(c’est à dire en cas d’acquisition de logements neufs et d’investissement dans l’ancien avec plus de 25% de travaux).
Le HCSF précise toutefois que des dérogations à ces principes pourront être octroyées aux emprunteurs, mais dans la limite de 20% de la production totale de crédit en France (et sous réserve de pouvoir être justifiées « dans le cadre d’une politique écrite »).
Ainsi 20 % des nouveaux crédits souscrits (hors renégociations, rachats et regroupements de crédits) pourront s’écarter de ces critères, et dans au moins 80 % des cas cette dérogation concernera les acquisitions de résidence principale uniquement (dont 30 % a minima pour des primo-accédants).
Conclusion :
Les opérations d’acquisition de résidence principale seront privilégiées par les établissements financiers. Nous attirons également l’attention sur le fait que les mensualités d’assurance étant intégrées dans les charges annuelles prises en compte dans le calcul du taux d’effort par la banque, celles-ci pourront avoir pour conséquence de conduire au taux maximum recommandé.
Remarque : Il ne s’agit ici encore une fois que de recommandations. Les établissements de crédit peuvent donc appliquer leur politique interne. Cependant, le Haut Conseil
« entend donner un caractère juridiquement contraignant à cette recommandation à l’été 2021 ».