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Développer son patrimoine, Optimiser sa fiscalité

Echec d’une opération de défiscalisation : la possibilité d’obtenir la nullité de la vente

Lorsqu’un bien est acquis – hors bien immobilier -, la signature de l’acte de vente constitue la dernière étape permettant à l’acquéreur de renoncer au projet. Ainsi, passé cette étape, la vente est actée et plus aucun retour en arrière n’est autorisé. Seul l’invocation d’un vice du consentement peut être admis pour annuler une telle vente. Pour rappel, le vice de consentement peut être constitué de 3 éléments :

  • L’erreur, il y a erreur lorsque l’une des parties s’est trompée sur l’un des éléments essentiels du contrat (C. civ. art. 1132) ;
  • Le dol, le dol est l’erreur provoquée par des manœuvres frauduleuses de la part de l’autre partie, c’est-à-dire qu’elles doivent être réalisées avec l’intention de tromper (C. civ. art. 1137) ;
  • La violence (physique ou morale), il y a violence lorsque le consentement a été donné sous la contrainte (C. civ. art. 1140).

Lorsqu’un bien est acquis dans le but de réaliser une opération de défiscalisation, les conditions pour annuler l’opération sont les mêmes. Ainsi, si l’administration refuse l’avantage fiscal adossé au projet, il est possible d’obtenir l’annulation de la vente, sous certaines conditions.

Les conditions d’éligibilité à un dispositif de défiscalisation peuvent constituer une qualité substantielle du bien vendu, qu’elles aient été convenues expressément ou tacitement.

Par conséquent, l’erreur concernant les conditions d’éligibilité peut entraîner la nullité de l’acte de vente.

Afin d’obtenir la nullité, il convient d’établir qu’avant même la conclusion du contrat, le bien ne remplissait pas les conditions pour être éligible au dispositif de défiscalisation envisagé. (Cass. com., 22 juin 2022, n° 20-11846)

A noter que lorsque l’opération de défiscalisation concerne un bien immobilier (acquis au travers du dispositif Pinel par exemple) il semble plus compliqué d’obtenir la nullité de l’acte. En effet, dans le cas d’un bien immobilier, l’avantage procuré par l’achat n’est pas uniquement fiscal ; au fur et à mesure du temps, l’acquéreur peut aussi espérer la réalisation d’une plus-value lors de la revente du bien.

Dans les faits jugés, des acquéreurs ont acheté des quirats d’un navire (parts dans la propriété d’un navire indivis) dans le cadre d’une opération de défiscalisation. Or, l’administration fiscale leur a refusé le bénéfice de la réduction d’impôt qu’ils souhaitaient obtenir. Elle considère que le navire ne remplissait pas les conditions d’éligibilité au dispositif fiscal concerné. Les acheteurs ont alors agi en annulation de la vente en invoquant une erreur sur une qualité substantielle du contrat.

La Cour de Cassation a finalement donné raison le 22 juin 2022 aux acquéreurs sur le fondement que les parties avaient expressément convenu que le bien remplissait les conditions d’éligibilité au dispositif de défiscalisation.

Si vous êtes intéressés par le fait d’optimiser votre fiscalité, n’hésitez surtout pas à prendre contact avec nous.

Article rédigé par

Clément Le Bot

Diplômé d’un double Master en Comptabilité Contrôle Audit de l’IAE Gustave Eiffel-Paris et Ingénierie patrimoniale de l’Université Bordeaux IV après ses classes préparatoires de l’Ecole Normale Supérieure (ENS) Cachan.
Clément débute sa carrière au sein d’un cabinet d’Expertise Comptable, puis dans la Direction Financière d’un grand Groupe français avant de rejoindre le cabinet LAJUS & Associés.
Très à l’aise sur les problématiques comptables de nos clients chefs d’entreprise.

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