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Développer son patrimoine, Optimiser sa fiscalité

Dispositif fiscal immobilier : peut-on augmenter le loyer au terme de la période d’engagement ?

Certains dispositifs immobiliers ouvrent droit à des avantages fiscaux – Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie, Cosse, Loc’Avantages, Robien, Borloo, Girardin – mais nécessitent de louer le logement en respectant un plafond de loyer. Parfois, le loyer pratiqué durant la période d’engagement sera à ce titre inférieur au prix de marché. Il apparaît dès lors légitime de s’interroger sur une potentielle revalorisation de ce dernier au terme de la période.

Tout d’abord, il convient de préciser que le loyer d’un logement dont le « Diagnostic de Performance Energétique » (DPE) relève d’une catégorie F ou inférieure, situé en Métropole, ne peut plus être augmenté par son propriétaire, sauf à réaliser les travaux de rénovation énergétique adéquats.

En outre, lorsque le dispositif fiscal se termine, le propriétaire n’est par conséquent plus soumis aux plafonds de loyer. Toutefois, ce dernier ne peut décider d’augmenter librement le loyer.

Nous distinguons en effet deux hypothèses :

I) Le locataire reste dans le logement

A) Dans le cas d’une revalorisation annuelle de loyer

Lorsqu’un bail d’habitation est en cours, la seule possibilité pour augmenter le loyer est d’actionner la revalorisation annuelle du loyer (à condition que celle-ci soit prévue au travers de votre bail d’habitation). Cette revalorisation est limitée à l’évolution de l’Indice de Référence des Loyers (IRL), publié par l’INSEE.

Cette révision annuelle aura lieu à date d’anniversaire du contrat, et non au terme du dispositif fiscal.

B) Dans le cas d’un renouvellement de bail

Par ailleurs, lors du renouvellement d’un bail d’habitation nue (tous les 3 ans), et si le loyer initial est sous-évalué par rapport au prix de marché, le propriétaire du logement peut l’augmenter sous certaines conditions.

Le nouveau loyer doit être calculé selon les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables (prix de marché). (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, Art.17-2)

  • Concernant les communes situées dans une agglomération de plus d’un million d’habitants : le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers sur des logements comparables au sien.
  • Concernant les autres zones géographiques : le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers sur des logements comparables au sien.

II) Le locataire quitte le logement

Lorsque le locataire quitte le logement, le bailleur est en droit de fixer librement le montant du loyer pour le nouveau locataire, sous réserve que le bien ne soit pas situé dans une zone tendue, ou que ce dernier ait été inoccupé depuis plus de 18 mois.

Par conséquent, si le bien se situe dans une zone tendue, et qu’il n’est pas vacant depuis plus de 18 mois, le loyer appliqué doit par principe demeurer identique à celui du précédent locataire.

Par exception, le nouveau loyer peut néanmoins faire l’objet d’une revalorisation dans certaines hypothèses :

  1. Si aucune révision du loyer n’est intervenue au cours des 12 derniers mois. Dans ce cas, le propriétaire peut augmenter le loyer de la variation annuelle de l’IRL publié à la date de signature du nouveau bail.
  2. Si des travaux ont été effectués par le propriétaire depuis le départ de son locataire.

A noter que le nouveau loyer peut être fixé librement si les travaux ont été réalisés depuis moins de 6 mois ET que le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyers.

Le nouveau loyer peut être revalorisé de 15 % du montant TTC des travaux si les travaux ont été faits dans les parties communes ou privatives ET que le montant des travaux représente au moins 50 % de la dernière année de loyer (hors charges).

3. Si le loyer appliqué à l’ancien locataire était sous-évalué.

Le propriétaire peut augmenter ce loyer, mais l’augmentation ne doit pas dépasser 50 % de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers pratiqués pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

Conclusion :

Si vous avez la moindre question concernant vos dispositifs fiscaux, n’hésitez surtout pas à nous contacter !

Article rédigé par

Clément Le Bot

Diplômé d’un double Master en Comptabilité Contrôle Audit de l’IAE Gustave Eiffel-Paris et Ingénierie patrimoniale de l’Université Bordeaux IV après ses classes préparatoires de l’Ecole Normale Supérieure (ENS) Cachan.
Clément débute sa carrière au sein d’un cabinet d’Expertise Comptable, puis dans la Direction Financière d’un grand Groupe français avant de rejoindre le cabinet LAJUS & Associés.
Très à l’aise sur les problématiques comptables de nos clients chefs d’entreprise.

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