Dans le cadre d’une cession de bien immobilier, le contribuable subit par principe – sur la plus-value – un prélèvement forfaitaire de 19% au titre de l’impôt sur le revenu, ainsi que les prélèvements sociaux sur revenus du patrimoine (au taux de droit commun de 17,2% à date). L’assiette pouvant en outre être réduite d’un abattement de droit commun pour durée de détention.
A ce régime de base, des dérogations subsistent, telles que l’exonération pour cession de la résidence principale, et ce sous certaines conditions.
Lorsqu’un contribuable quitte sa résidence principale pour se rendre dans un établissement spécialisé (type EHPAD, FAM, MAS etc..), ce dernier dispose d’un délai fixe de 2 ans pour céder sa résidence principale – s’il souhaite bénéficier du régime d’exonération spécifique de la plus-value immobilière -. (TA, Cergy-Pontoise, 19 sept. 2022, n° 2202432)
Les conditions à respecter sont dès lors les suivantes :
- Le contribuable n’est pas assujetti à l’IFI,
- Le contribuable a un RFR inférieur au seuil permettant un abattement de taxe d’habitation (article 1417, II du CGI) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente (N-2),
- L’immeuble n’est pas occupé par une autre personne qu’un membre de son foyer fiscal (conjoint et/ou personne à charge) entre la date d’entrée en établissement et la date de la vente.
La condition des deux ans s’applique de manière stricte. Elle se calcule entre le jour du départ de la résidence principale pour rejoindre l’établissement spécialisé et le jour de la signature définitive de l’acte de vente (et non le jour du compromis de vente).
A noter : Dans l’éventualité où la cession ne respecterait pas les conditions de cette exonération, le contribuable aurait tout intérêt à se placer sous un autre régime d’exonération de la plus-value.
A titre d’exemple, l’exonération au titre de la vente de la résidence principale est admise dès lors que le logement a été la résidence principale du contribuable jusqu’à la date de sa mise en vente, et que la vente a eu lieu dans un délai normal compte tenu de l’ensemble des circonstances de l’opération (à déterminer au cas par cas).
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