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Condition suspensive d’obtention du prêt : la Cour de Cassation a tranché !

Elodie Vanderlynden Lajus : Analyste Senior Associée - Lajus & Associés
Elodie Vanderlynden
Diplômée de l’Université Catholique de Lille en Comptabilité Contrôle Audit, et du reconnu Master Gestion de Patrimoine de l’IAE Gustave Eiffel-Paris. Elodie exerce durant près de 10 ans au sein de différentes institutions bancaires sur des postes opérationnels et d’encadrement des collaborateurs en matière de gestion de patrimoine. Suite à notre développement, elle créé un partenariat commercial avec le cabinet LAJUS & ASSOCIÉS en tant qu’indépendante à fin 2022. Forte de la réussite de ce partenariat, elle est aujourd’hui internalisée sur un poste d’Analyste Sénior Associée. Elodie maitrise parfaitement les rouages opérationnels inhérents à notre secteur d’activité du fait de son expérience et de ses connaissances.
Condition suspensive d'obtention du prêt : la Cour de Cassation a tranché !

En droit immobilier français, nous distinguons deux types de promesses durant la phase de vente :

  • La promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente, également appelée « promesse de vente », est un contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver le bien à un acquéreur déterminé, pour un prix et un délai tous deux fixés par les parties. (C. civ. art. 1124) 

  • La promesse synallagmatique.

La promesse synallagmatique de vente,  aussi appelée dans la pratique « compromis de vente », est un contrat formel au sein duquel l’acheteur et le vendeur s’engagent définitivement à acheter pour l’un et à vendre pour l’autre, un bien à un prix fixé par les deux parties. La promesse synallagmatique de vente vaut vente. (C. civ. art. 1589)

Au sein de la promesse synallagmatique, des conditions suspensives peuvent être intégrées. Ainsi, l’obligation d’acheter incluse dans le contrat devient conditionnée à la réalisation d’un évènement futur et incertain. L’obligation est alors soit suspendue jusqu’à ce que l’évènement survienne, soit résiliéeselon que l’évènement survienne ou non -. (C. civ. art. 1168)

La condition suspensive d’obtention du prêt est une clause courante dans les promesses synallagmatiques. Elle permet à l’acheteur de signer le compromis de vente sous réserve de l’obtention d’un prêt immobilier, dans un délai et sous réserve de la réalisation de certaines conditions prédéterminées. De nombreuses autres clauses suspensives sont aussi envisageables, telles que la réalisation de travaux préalables, l’absence d’occupants ou encore l’autorisation d’un permis de construire.

La condition suspensive d’obtention du prêt permet donc à l’acheteur de se protéger contre le risque de ne pas obtenir le financement nécessaire et dans les conditions souhaitées pour l’achat du bien immobilier. Si l’acheteur n’obtient pas le prêt dans le délai imparti, le contrat de vente est annulé et les parties sont libérées de leurs obligations.

Cependant, la subtilité de cette condition suspensive réside en la nécessité pour l’acheteur de prouver qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir le prêt immobilier. En effet, la 3e Chambre de la Cour de cassation civile a confirmé dans un arrêt du 14 décembre 2022 que l’acheteur doit être en mesure d’apporter la preuve qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt immobilier. (Cas. civ. 3, 14 déc. 2022, n° 21-24539)

Si l’acheteur n’a pas prouvé qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt immobilier, le contrat de vente peut être maintenu, même si l’acheteur n’a pas obtenu le prêt. Dans ce cas, l’acheteur ne peut plus revenir sur son engagement. S’il ne souhaite plus effectuer l’achat et se rétracter, le dépôt de garanti sera dès lors perdu.

La Cour de cassation précise qu’une promesse de vente ayant une condition suspensive d’obtention d’un prêt indiquant seulement un financement maximal ne contraint pas les futurs acquéreurs à accepter une offre de financement d’un montant inférieur. (Cas. civ. 3, 14 déc. 2022, n° 21-24539)

Si vous avez la moindre question concernant les conditions suspensives des offres de prêt ou tout autre sujet, n’hésitez surtout pas à prendre contact avec nous !

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