En droit immobilier français, nous distinguons deux types de promesses durant la phase de vente :
- La promesse unilatérale de vente.
La promesse unilatérale de vente, également appelée « promesse de vente », est un contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver le bien à un acquéreur déterminé, pour un prix et un délai tous deux fixés par les parties. (C. civ. art. 1124)
- La promesse synallagmatique.
La promesse synallagmatique de vente, aussi appelée dans la pratique « compromis de vente », est un contrat formel au sein duquel l’acheteur et le vendeur s’engagent définitivement à acheter pour l’un et à vendre pour l’autre, un bien à un prix fixé par les deux parties. La promesse synallagmatique de vente vaut vente. (C. civ. art. 1589)
Au sein de la promesse synallagmatique, des conditions suspensives peuvent être intégrées. Ainsi, l’obligation d’acheter incluse dans le contrat devient conditionnée à la réalisation d’un évènement futur et incertain. L’obligation est alors soit suspendue jusqu’à ce que l’évènement survienne, soit résiliée – selon que l’évènement survienne ou non -. (C. civ. art. 1168)
La condition suspensive d’obtention du prêt est une clause courante dans les promesses synallagmatiques. Elle permet à l’acheteur de signer le compromis de vente sous réserve de l’obtention d’un prêt immobilier, dans un délai et sous réserve de la réalisation de certaines conditions prédéterminées. De nombreuses autres clauses suspensives sont aussi envisageables, telles que la réalisation de travaux préalables, l’absence d’occupants ou encore l’autorisation d’un permis de construire.
La condition suspensive d’obtention du prêt permet donc à l’acheteur de se protéger contre le risque de ne pas obtenir le financement nécessaire et dans les conditions souhaitées pour l’achat du bien immobilier. Si l’acheteur n’obtient pas le prêt dans le délai imparti, le contrat de vente est annulé et les parties sont libérées de leurs obligations.
Cependant, la subtilité de cette condition suspensive réside en la nécessité pour l’acheteur de prouver qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir le prêt immobilier. En effet, la 3e Chambre de la Cour de cassation civile a confirmé dans un arrêt du 14 décembre 2022 que l’acheteur doit être en mesure d’apporter la preuve qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt immobilier. (Cas. civ. 3, 14 déc. 2022, n° 21-24539)
Si l’acheteur n’a pas prouvé qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt immobilier, le contrat de vente peut être maintenu, même si l’acheteur n’a pas obtenu le prêt. Dans ce cas, l’acheteur ne peut plus revenir sur son engagement. S’il ne souhaite plus effectuer l’achat et se rétracter, le dépôt de garanti sera dès lors perdu.
La Cour de cassation précise qu’une promesse de vente ayant une condition suspensive d’obtention d’un prêt indiquant seulement un financement maximal ne contraint pas les futurs acquéreurs à accepter une offre de financement d’un montant inférieur. (Cas. civ. 3, 14 déc. 2022, n° 21-24539)
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