skip to Main Content
Développer son patrimoine

Condition suspensive d’obtention du prêt : la Cour de Cassation a tranché !

En droit immobilier français, nous distinguons deux types de promesses durant la phase de vente :

  • La promesse unilatérale de vente.

La promesse unilatérale de vente, également appelée « promesse de vente », est un contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver le bien à un acquéreur déterminé, pour un prix et un délai tous deux fixés par les parties. (C. civ. art. 1124) 

  • La promesse synallagmatique.

La promesse synallagmatique de vente,  aussi appelée dans la pratique « compromis de vente », est un contrat formel au sein duquel l’acheteur et le vendeur s’engagent définitivement à acheter pour l’un et à vendre pour l’autre, un bien à un prix fixé par les deux parties. La promesse synallagmatique de vente vaut vente. (C. civ. art. 1589)

Au sein de la promesse synallagmatique, des conditions suspensives peuvent être intégrées. Ainsi, l’obligation d’acheter incluse dans le contrat devient conditionnée à la réalisation d’un évènement futur et incertain. L’obligation est alors soit suspendue jusqu’à ce que l’évènement survienne, soit résiliéeselon que l’évènement survienne ou non -. (C. civ. art. 1168)

La condition suspensive d’obtention du prêt est une clause courante dans les promesses synallagmatiques. Elle permet à l’acheteur de signer le compromis de vente sous réserve de l’obtention d’un prêt immobilier, dans un délai et sous réserve de la réalisation de certaines conditions prédéterminées. De nombreuses autres clauses suspensives sont aussi envisageables, telles que la réalisation de travaux préalables, l’absence d’occupants ou encore l’autorisation d’un permis de construire.

La condition suspensive d’obtention du prêt permet donc à l’acheteur de se protéger contre le risque de ne pas obtenir le financement nécessaire et dans les conditions souhaitées pour l’achat du bien immobilier. Si l’acheteur n’obtient pas le prêt dans le délai imparti, le contrat de vente est annulé et les parties sont libérées de leurs obligations.

Cependant, la subtilité de cette condition suspensive réside en la nécessité pour l’acheteur de prouver qu’il a accompli toutes les diligences nécessaires pour obtenir le prêt immobilier. En effet, la 3e Chambre de la Cour de cassation civile a confirmé dans un arrêt du 14 décembre 2022 que l’acheteur doit être en mesure d’apporter la preuve qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt immobilier. (Cas. civ. 3, 14 déc. 2022, n° 21-24539)

Si l’acheteur n’a pas prouvé qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir le prêt immobilier, le contrat de vente peut être maintenu, même si l’acheteur n’a pas obtenu le prêt. Dans ce cas, l’acheteur ne peut plus revenir sur son engagement. S’il ne souhaite plus effectuer l’achat et se rétracter, le dépôt de garanti sera dès lors perdu.

La Cour de cassation précise qu’une promesse de vente ayant une condition suspensive d’obtention d’un prêt indiquant seulement un financement maximal ne contraint pas les futurs acquéreurs à accepter une offre de financement d’un montant inférieur. (Cas. civ. 3, 14 déc. 2022, n° 21-24539)

Si vous avez la moindre question concernant les conditions suspensives des offres de prêt ou tout autre sujet, n’hésitez surtout pas à prendre contact avec nous !

Article rédigé par

Clément Le Bot

Diplômé d’un double Master en Comptabilité Contrôle Audit de l’IAE Gustave Eiffel-Paris et Ingénierie patrimoniale de l’Université Bordeaux IV après ses classes préparatoires de l’Ecole Normale Supérieure (ENS) Cachan.
Clément débute sa carrière au sein d’un cabinet d’Expertise Comptable, puis dans la Direction Financière d’un grand Groupe français avant de rejoindre le cabinet LAJUS & Associés.
Très à l’aise sur les problématiques comptables de nos clients chefs d’entreprise.

Autres articles dans la thématique Développer son patrimoine

Travaux : Seul l’usufruitier peut assigner le constructeur en indemnisation !

Transmettre son patrimoine

Lors d’un démembrement de propriété, nous distinguons l'usufruitier du nu-propriétaire.  L’usufruitier, détenant…

Nouvelle obligation déclarative : vos biens immobiliers devront être déclarés avant le 30 juin 2023 !

Optimiser sa fiscalité

Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier (résidence principale, résidence secondaire ou locative),…

Déduire 21.400€ de déficit foncier sur son revenu global, c’est possible !

Optimiser sa fiscalité

En France, le droit commun permet de déduire un déficit foncier sur…

Vous souhaitez bénéficier de l’expertise LAJUS & ASSOCIÉS ?

    Demande de rendez-vous

    Nous vous recontactons sous 24 heures !

    C'EST PARTI !

    Démarche gratuite et sans engagement

    Back To Top